L’achat d’une habitation est un investissement coûteux, c’est souvent le projet de toute une vie. Il est donc important de bien faire son choix, surtout quand il s’agit d’un bien immobilier dans l’ancien. Pour vous aider, nous vous proposons dans ce guide 9 choses à absolument vérifier avant l’acquisition d’un logement. Pour les vendeurs, ce sera l’occasion de découvrir les aspects techniques à améliorer avant de mettre en vente une maison ancienne.
Faites une étude de marché et estimez le coût global d’acquisition
Connaître les spécificités du marché immobilier de la zone dans laquelle vous souhaitez investir est primordial. Cela vous permet de savoir si le prix du bien que vous souhaitez acquérir est juste, en fonction du quartier ou de la ville. Pour ce faire, n’hésitez pas à visiter les sites d’annonces immobilières afin de comparer la valeur des biens semblables à celui qui vous intéresse. Vous pouvez aussi vous rapprocher d’une agence immobilière pour vous faire accompagner par un professionnel. Cette option est sans doute la meilleure. Grâce à ses connaissances du marché, un agent immobilier peut vous fournir les statistiques exactes du marché.
Le coût d’acquisition d’un bien à proprement parler ne se limite pas au prix de vente. Plusieurs frais supplémentaires s’y ajoutent comme les frais de notaire et la commission de l’agence immobilière. Il est essentiel de se renseigner au préalable pour mieux définir votre budget d’achat.
Vérifiez l’état général du bâtiment, du sol jusqu’à la toiture
La visite d’un logement est une étape cruciale, aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Généralement, c’est à ce moment que l’acquéreur prend sa décision. Si vous ne souhaitez pas regretter l’achat d’une maison, prenez soin de vérifier chaque aspect du logement. Vous devez prendre en compte :
- l’état de la toiture,
- le sol,
- le chauffage,
- la conformité des installations électriques par rapport aux normes actuelles,
- la plomberie.
Assurez-vous que le toit n’est pas défectueux et qu’il n’y a pas d’écoulement d’eau, car cela pourrait occasionner d’importantes dépenses ultérieurement. Si vous êtes vendeur, rénovez la toiture de votre maison avant de la mettre sur le marché afin d’augmenter vos chances de trouver rapidement preneur.
En tant qu’acheteur potentiel, intéressez-vous au chauffage et à l’électricité, n’hésitez pas à demander la date de l’entretien le plus récent par un professionnel et le nom de l’entreprise qui a réalisé les travaux. Que vous ayez des compétences en plomberie ou non, vous pouvez examiner la configuration du circuit pour détecter une éventuelle présence de fuite ou de plomb. Enfin, inspectez la menuiserie. Les portes et les fenêtres sont-elles trop vieilles ? Pensez à vous munir d’un carnet pour noter toutes les anomalies que vous remarquerez lors de la visite.
Le but de ces vérifications est de s’assurer que la maison offre le confort et la sécurité dont vous avez besoin. Moins vous constatez d’anomalies, moins il y aura de dépenses en rénovation. Avant de mettre en vente une maison, le propriétaire doit prendre en considération les dégâts subis par le bien au fil des années et les améliorer.
Renseignez-vous sur la performance énergétique du logement
Les performances énergétiques d’un bien ont un impact considérable sur son prix de vente. De plus, avec l’ampleur que prend le réchauffement climatique, avoir une maison écologique est la préoccupation de nombreux acheteurs. Voilà pourquoi, avant de mettre un bien en vente, vous devez disposer du résultat d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). Il permet de classer votre bien selon son score en matière de performances énergétiques. Avec un score entre A et C, une habitation est jugée très performante. Cela représente un argument de taille pour augmenter le prix de vente.
Un bon DPE est plutôt rare pour une maison ancienne. Si vous souhaitez vous offrir une habitation économique, demandez au vendeur si des travaux d’isolation ont été réalisés récemment. De plus, pourquoi ne pas demander à voir les factures pour en être sûr ? Le but est de savoir si vous pouvez réduire vos factures d’énergie grâce aux travaux réalisés par l’ancien propriétaire.
En dehors du diagnostic de performance énergétique, vous devez vérifier :
- le risque d’exposition au plomb si le permis de construire a été octroyé avant janvier 1949,
- le risque d’amiante si le bâtiment a été construit avant juillet 1997,
- la présence de termites.
Demandez également un diagnostic gaz. Il est obligatoire si l’installation date de 15 ans ou plus. Il permet de détecter les éventuels risques d’accident lié aux fuites de gaz. Pour les vérifications complexes, faites-vous accompagner par un professionnel.
Prêtez attention à la qualité de l’environnement du bien
Faire le choix de sa future maison, c’est aussi choisir un nouveau cadre de vie. Naturellement, un environnement sans nuisance valorise un bien lors d’une mise en vente. Pour profiter de vos journées paisiblement, n’hésitez pas à opter pour un environnement calme. Le quartier est-il réputé pour sa tranquillité ? La maison est-elle trop proche d’une usine, d’un bar ou d’autres établissements qui génèrent des nuisances sonores ? Ce sont des questions auxquelles vous trouverez des réponses en vous promenant dans le quartier à différentes heures de la semaine et pendant un week-end. Si vous manquez de temps, rendez-vous sur internet pour découvrir les avis de ceux qui y vivent déjà.
N’oubliez pas les commodités (écoles, commerces de proximité, centre de santé, transports en commun…). Ces dernières sont-elles à proximité de la maison que vous convoitez ?
L’exposition du bâtiment est aussi un facteur important. Une orientation nord rend la maison plus sombre et difficile à chauffer, tandis qu’une orientation sud permet de profiter de la lumière naturelle.
Évitez les vices administratifs et juridiques
Avant d’acheter une maison, qu’elle soit ancienne ou pas, vous devez vérifier si elle est exempte de vices administratifs. L’ancien propriétaire a peut-être réalisé des travaux sans permis de construire ou déclaration préalable. Il peut s’agir d’un simple ajout de fenêtre sur le toit ou de la construction d’une piscine. L’idéal est de vous rapprocher de la mairie avant la signature du compromis de vente afin de vous assurer de la conformité des travaux réalisés.
Il peut arriver que le propriétaire ne vous informe pas sur la non-conformité de certains travaux réalisés. Cela est considéré comme un acte de tromperie. Dans ce cas, il peut être condamné pour réticence dolosive et l’acheteur peut faire annuler la vente s’il le souhaite. En fonction de la situation, le vendeur peut être contraint à verser des frais de dommages et intérêts.
Vérifiez la constructibilité du terrain
Si vous êtes intéressé par une maison qui dispose d’un terrain à exploiter, cherchez à savoir s’il est constructible. Il serait en effet dommage d’investir une importante somme et d’apprendre quelques années plus tard qu’il est impossible d’effectuer de nouveaux travaux (la construction d’un nouveau garage par exemple). Rapprochez-vous de la mairie et demandez un certificat d’urbanisme afin d’en savoir plus. Pour certaines raisons, il est possible qu’un terrain ne soit pas constructible pour le moment, mais qu’il le devienne à l’avenir. Cela pourrait vous laisser le temps de réfléchir à vos projets.
Si vous envisagez de nouveaux travaux, vous devez connaître les règles d’urbanisme en vigueur dans votre ville. Elles diffèrent d’une mairie à une autre et peuvent être complexes et relativement contraignantes si la maison que vous souhaitez acheter se situe dans une zone sauvegardée.
Calculez les taxes et charges qui découlent de l’achat
L’achat d’un bien immobilier implique le paiement d’impôts locaux. Vous devez notamment payer une taxe foncière et une taxe d’habitation qui peuvent varier selon la ville et l’état général de votre habitation. Bien qu’il ne s’agisse pas d’un facteur essentiel pour beaucoup d’acquéreurs, se renseigner au préalable peut éviter des dépenses inattendues. Assurez-vous donc que le vendeur a déclaré au service fiscal toutes les modifications ou améliorations apportées au bâtiment. Dans le cas contraire, vous risquez de faire face à une hausse des taxes après l’acquisition de votre maison.
Pour un bien acquis en cours d’année, la taxe d’habitation demeure à la charge de l’ancien propriétaire. Pour ce qui est de la taxe foncière, elle est partagée au prorata du temps passé par chaque occupant au cours de l’année concernée.
Vérifiez l’existence de servitude
En principe, le notaire doit se renseigner sur l’existence de servitude privée auprès des services du cadastre et en informer l’acheteur avant la signature de la promesse de vente. Cependant, ce n’est pas toujours le cas. Pendant la visite du bien, n’hésitez pas à arpenter le terrain pour vérifier la présence d’une éventuelle servitude.
Les traces d’un chemin, la présence d’un portail qui donne sur la maison du voisin ou la présence de canalisations n’appartenant pas à votre vendeur sont autant d’éléments qui indiquent la présence d’une servitude et qui peuvent justifier votre refus de signature. Même si vous ne remarquez rien, n’hésitez pas à vous renseigner auprès du vendeur avant la signature du contrat de vente.
Testez le réseau mobile et internet
À une ère où le téléphone mobile et internet sont indispensables au quotidien, vivre dans une habitation avec une faible couverture réseau n’est pas envisageable. Vous devez vérifier au préalable la qualité du signal des réseaux mobiles et internet avant l’achat d’une maison, surtout si vous exercez votre métier en télétravail et qu’il nécessite un accès à internet haut débit.
Le plus simple est de vérifier le débit de connexion obtenu dans l’habitation grâce à votre smartphone. Cependant, il est possible de vous renseigner sur le site internet de l’autorité de régulation des communications électroniques et des postes (ARCEP). Il existe également plusieurs sites web qui indiquent l’état du réseau internet fixe de chaque fournisseur en fonction de la zone géographique concernée.
Avant l’achat d’une maison ancienne, la visite permet à l’acquéreur de savoir si le bien correspond à ses besoins. Il est donc important d’examiner chaque point technique afin d’éviter les mauvaises surprises. Vous devez aussi avoir une préférence pour les habitations à faible consommation énergétique.
