Vous avez enfin votre appartement. Il est neuf. Vous souhaitez le louer, mais vous devez savoir comment estimer avec précision le loyer que vous allez réclamer. Ne cherchez pas plus loin : ce guide vous explique tout, étape par étape, afin de vous aider à déterminer le montant du loyer applicable à votre situation.
Comprendre les bases du calcul du loyer d’un appartement neuf
Dans un premier temps, il convient de comprendre les facteurs qui entrent en jeu dans le calcul du loyer d’un appartement neuf.
Le loyer prend en compte plusieurs éléments relativement évidents comme les caractéristiques de l’appartement en question, l’état du marché local et la législation en vigueur.
Aussi, il faut distinguer deux grandes situations :
- Les logements neufs soumis à la réglementation encadrant les loyers (loi pinel ou zones tendues) : Dans ce cas, le loyer est encadré et doit respecter certaines limites fixées par la législation. Cela concerne principalement les zonages A, A bis et B1 et revenus locataires par rapport aux ressources des locataires ;
- Les logements neufs libres : Ici, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer, dans la limite de l’usufruit légal.
Selon votre cas, la situation est bien différente. Mais selon toute logique, vous vous êtes renseigné avant la construction de votre logement.
Comment déterminer le coefficient multiplicateur pertinent pour votre appartement neuf ?
Le coefficient multiplicateur est un élément clé pour calculer le loyer d’un appartement neuf soumis à la réglementation encadrant les loyers. si vous êtes locataire et que vous souhaitez trouver un appartement neuf à Strasbourg, c’est cette réglementation qui va s’appliquer.
Comme son nom l’indique, il sert à multiplier la valeur au mètre carré par un facteur déterminé selon divers critères, tels que la surface de l’appartement et sa localisation géographique.
- Pour les logements situés en zone A bis : Le coefficient multiplicateur est fixé à 12,50 €/m².
- Pour les logements situés en zone A : Le coefficient multiplicateur est fixé à 10,00 €/m².
- Pour les logements situés en zone B1 : Le coefficient multiplicateur est fixé à 8,75 €/m².
- Pour les autres logements : Le coefficient multiplicateur varie en fonction du marché local et doit être adapté à chaque situation spécifique.
Quelques exemples pour bien comprendre le calcul du coefficient multiplicateur
Par exemple, si vous souhaitez louer un appartement neuf de 60 m² situé en zone A bis, le loyer maximum applicable serait de :
Loyer maximum = Coefficient multiplicateur (A bis) x Surface
Loyer maximum = 12,50 €/m² x 60 m²
Loyer maximum = 750 €/mois
Notez que ce loyer maximum ne prend pas en compte les charges locatives, qui viennent s’ajouter au montant du loyer. En effet, ces charges sont généralement à la charge du locataire et varient selon plusieurs facteurs, tels que le nombre d’occupants et les caractéristiques spécifiques de l’appartement (chauffage individuel ou collectif, entretien des parties communes, etc.).
Les plafonds de loyers pour les logements neufs soumis à la réglementation encadrant les loyers
Pour les logements neufs soumis à la réglementation encadrant les loyers, il est impératif de respecter les plafonds de loyers fixés par la loi.
Ces plafonds varient là encore selon la localisation géographique du logement et peuvent être ajustés chaque année en fonction de l’évolution des indices de référence des loyers.
- Zone A bis : Le plafond de loyer est fixé à 17,43 €/m² pour les logements loués en 2021;
- Zone A : Le plafond de loyer est fixé à 12,95 €/m² pour les logements loués en 2021;
- Zone B1 : Le plafond de loyer est fixé à 10,44 €/m² pour les logements loués en 2021.
Calcul du loyer plafond pour les logements neufs en zone tendue
En plus de ces plafonds, vous devez aussi tenir compte d’un coefficient correcteur qui vient moduler le loyer maximal autorisé en fonction de la surface du logement. Ce coefficient est déterminé selon la formule suivante :
Coefficient correcteur = 0,7 + (19 / Surface)
Ainsi, pour reprendre l’exemple précédent d’un appartement de 60 m² situé en zone A bis, le coefficient correcteur serait égal à :
Coefficient correcteur = 0,7 + (19 / 60) = 1,016
Le loyer plafond applicable à cet appartement serait donc égal à :
Loyer plafond = Plafond de loyer (A bis) x Surface x Coefficient correcteur
Loyer plafond = 17,43 €/m² x 60 m² x 1,016 ≈ 1.064,43 €/mois
Rappel des éléments clés pour calculer le loyer d’un appartement neuf
Pour conclure, retenez les points suivants pour déterminer le loyer applicable à votre appartement neuf :
- Vérifiez si votre appartement est soumis à la réglementation encadrant les loyers ou pas ;
- Dans le cas d’un logement soumis à la réglementation encadrant les loyers, utilisez les coefficients multiplicateurs et les plafonds de loyers appropriés ;
- Si votre appartement est en zone tendue, n’oubliez pas d’appliquer le coefficient correcteur qui prend en compte la surface du logement ;
- Pour les logements neufs libres, adaptez-vous au marché local et fixez un loyer cohérent avec l’état de l’offre et de la demande ;
- N’oubliez pas de prendre en compte les charges locatives, qui viennent s’ajouter au montant du loyer.
Maintenant que vous savez comment calculer le loyer d’un appartement neuf et maîtrisez toutes les subtilités de ce processus, vous êtes prêt à déterminer facilement le montant exact du loyer applicable dans votre situation.
