Investir dans une SCPI logistique : particularités et enjeux

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D’après les chiffres publiés par l’Association française des Sociétés de Placement immobilier (Aspim) au 31 décembre 2021, il existe 209 Sociétés civiles de Placement immobilier (SCPI), un chiffre en hausse constante depuis 2017. Les SCPI dites logistiques font de plus en plus parler d’elles. Spécialisées dans les entrepôts, elles profitent de l’essor du e-commerce.

Investir dans la Pierre-papier : particularités de la SCPI logistique

Définition d’une SCPI

Avant d’aborder les particularités de la SCPI logistique, voici une définition simple d’une Société civile de Placement immobilier (SCPI). Il s’agit d’un véhicule d’investissement collectif qui réunit des fonds de plusieurs épargnants. Son objectif ? Placer cette épargne commune dans l’achat de parts et la gestion d’un bien immobilier locatif pour dégager de potentiels revenus.

Toutefois, comme tout placement financier, souscrire des parts dans une SCPI ne garantit aucune performance. Ce type d’investissement peut occasionner des pertes comme des gains. Pour des renseignements qualifiés, il est vivement conseillé de se rapprocher d’un professionnel. En attentant, voici quelques éléments d’informations sur cet univers aussi dénommé la Pierre-papier.

Positionnement de la SCPI logistique

Une Société civile de Placement immobilier est aussi appelée « Pierre-papier ». L’expression signifie que l’investisseur possède dans l’immobilier, donc dans la pierre, des parts, donc du papier. Les SCPI sont de plusieurs natures. Pour comprendre la SCPI logistique, il convient de revenir sur les principales catégories de SCPI, à savoir celles dites d’entreprise et d’habitation.

Une SCPI d’habitation est aussi appelée « fiscale ». Cette société gère des parts et biens immobiliers à usage d’habitation. Elle permet aux épargnants de bénéficier sous certaines conditions d’avantages fiscaux. Là aussi, il existe plusieurs types de SCPI fiscales, la plus connue étant la SCPI Pinel.

Une SCPI d’entreprise, dite également « de rendement », possède un patrimoine et gère des bâtiments professionnels. Ces types de biens immobiliers sont généralement grands et onéreux. À moins d’une division en parts, un particulier aura du mal à investir dedans. Positionnés comme des SCPI de rendement, les SCPI logistiques sont spécialisées dans les entrepôts et plateformes de stockages professionnels.

Essor du e-commerce et SCPI logistiques

Avec l’essor du e-commerce durant la pandémie, la demande en infrastructure logistique a augmenté. Les investisseurs l’ont bien compris, d’où le succès de ces véhicules d’investissement logistique spécialisés dans ce type de locaux professionnels.

Comment est gérée une SCPI ?

Une SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Elle s’occupe entre autres de :

    • chercher les parts et les investisseurs
    • trouver les locataires
    • récupérer les loyers
    • calculer les revenus des épargnants

Les SCPI vantent souvent la gestion simplifiée de la Pierre-papier en la comparant à celle de l’achat direct où l’acquéreur est obligé de gérer lui-même la location.

Enjeux d’un investissement dans une SCPI

Investir dans les SCPI permet de diversifier ses placements et de mutualiser les risques. En effet, un investisseur n’est ici jamais seul, mais aux côtés d’autres épargnants. Toutefois, ni le rendement ni le capital investi ne peuvent être garantis.

Documents à demander avant d’investir

Certains documents importants sont à la disposition des futurs investisseurs. Ils permettent, en amont, de se faire une idée concrète de la situation. Un DIC ou document d’informations clés et une note d’information sont publiés par toute SCPI.

Le DIC sert à préciser notamment la politique d’investissement, les profils des investisseurs, mais aussi les risques associés à ce type de placement. La note d’information explique les conditions d’entrée et de sortie. Lire ces documents est donc une étape essentielle. Parmi les autres documents disponibles et utiles, figure également le rapport annuel de la SCPI.

Revenus variables à anticiper

Un placement dans une ou des parts d’une Société civile de Placement immobilier se fait sur le long terme. Les revenus perçus dépendront de la quantité de parts acquise et d’autres facteurs comme les montants des loyers et les aléas du marché de l’immobilier. Un investisseur doit prendre conscience que des périodes de creux, sans locataires par exemple, peuvent avoir lieu. Enfin, les revenus doivent faire l’objet d’une déclaration aux impôts.

Frais inhérents à la SCPI à connaître

Outre le fait que les revenus sont variables et peuvent subir des hauts comme des bas, investir dans une SCPI occasionne quelques frais. Ils ont lieu à l’entrée, pendant et à la sortie de la SCPI. Ils concernent la souscription, la gestion des biens immobiliers et la cession des parts. Il convient donc de se renseigner sur ses frais avant tout engagement.

L’immobilier offre plusieurs voies d’investissement aux particuliers : l’achat direct dans la pierre neuve, l’ancien ou par le biais d’une SCPI dans la Pierre-papier. Cette dernière propose une gestion simplifiée. Cela ne signifie pas pour autant qu’elle n’est pas sans risques. À ce propos, l’Autorité des marchés financiers alerte également sur certaines plateformes frauduleuses qui fleurissent sur internet.

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