Location vente : devenez propriétaire de votre maison sans apport

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Pour beaucoup de particuliers, l’acquisition d’un bien immobilier est un processus assez complexe. Cela se justifie notamment par l’obligation liée à l’apport personnel. Aujourd’hui, il s’agit d’une condition essentielle pour obtenir un prêt auprès des banques. Toutefois, il existe une solution assez efficace qui peut vous permettre d’acquérir le bien de vos rêves sans apport. Il s’agit de la location-vente. Cette option, bien que peu connue, peut se révéler très efficace. On vous en dit plus dans cet article.

Sommaire

Comprendre ce qu’est la location vente immobilière

La location vente est une solution pour acheter autrement un bien immobilier qui vous intéresse. On parle aussi de location-accession. Il s’agit d’un type de transfert d’une propriété immobilière se basant sur deux types de régimes juridiques : le bail issu d’un contrat de location et la vente. L’objectif principal de cette procédure est surtout de permettre à un acquéreur ne disposant pas d’apport personnel de pouvoir quand même acheter un bien immobilier pour devenir propriétaire.

Lors d’une vente immobilière, notamment, le vendeur et l’acheteur doivent signer un contrat de cession. La cession intervient après le paiement intégral. Contrairement à cette disposition habituelle, un contrat de location vente immobilière à un fonctionnement bien différent basé sur un double contrat. 

En effet, l’acquéreur est dans un premier temps considéré comme locataire. Le contrat de location a une durée bien définie au terme de laquelle la location se transforme en vente. À cette date, l’acquéreur verse le reste du coût total de la maison et en devient ainsi propriétaire.

La première phase d’acquisition du bien : la location

La première phase d’acquisition du bien immobilier stipule que l’acquéreur est locataire. Au cours de la période de location définie, il verse une redevance au propriétaire. Cette somme comprend une indemnité d’occupation du local et une part acquisitive représentant le prix d’acquisition du bien immobilier. La durée de la période de location peut être librement définie par les deux parties. Toutefois, elle ne doit pas excéder 4 ans.

La deuxième phase d’acquisition : la vente

À la fin de la première phase d’acquisition, plusieurs cas de figure peuvent se présenter. Le locataire informe le propriétaire de son désir de lever l’option d’achat, soit il choisit de rester locataire et ne plus acquérir le bien.

Dans le premier cas, le désormais nouveau propriétaire est tenu de verser à l’ancien, le solde restant du prix du bien immobilier. Dans le deuxième cas, la part acquise déjà versée au propriétaire peut lui être reversée. S’il décide de rester dans le bien, il peut signer un contrat de location et continuer de payer un loyer. Toutefois, il peut également choisir de s’en aller.

Prêt à taux zéro : un emprunt cumulable avec la location vente

Le prêt à taux zéro, ou PTZ, permet d’obtenir un emprunt immobilier à taux zéro. Il est octroyé aux revenus modestes et doit respecter quelques conditions d’éligibilité :

  • Être une personne physique.
  • Ne pas dépasser un certain plafond de ressources.
  • Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins deux ans (sauf exception comme invalidité, handicap, catastrophe naturelle, etc).
  • Inscrire le prêt dans un projet immobilier et en complément d’un crédit classique (Prêt conventionné, Action Logements, etc).

Le cumul du PTZ et d’un prêt social de location accession (PSLA) est autorisé pour les levées d’option. En effet, à l’instar du leasing dans le secteur automobile, le souscripteur a la possibilité d’acheter le logement à l’issue de son contrat de location. Les seconds occupants d’un logement pour lequel il existe un PSLA peuvent également, depuis peu, bénéficier du PTZ. Il faut pour cela respecter deux conditions :

  • Avoir quitté le logement moins de 6 mois après son entrée dans les lieux,
  • Le logement doit avoir moins de 5 ans lorsque le second occupant entre dans les lieux.

Une attestation sur l’honneur du vendeur doit permettre de justifier du caractère neuf du logement lors du départ du premier occupant.

Les obligations d’une location vente immobilière

La location vente d’un bien immobilier est soumise à une réglementation stricte et bien définie, aussi bien au niveau du locataire-accédant que du propriétaire.

Les obligations du locataire-accédant

Dans le cadre d’une location-vente, le locataire est tenu d’entretenir le logement. De même, il doit y effectuer les éventuels travaux de réparation, notamment liés à l’entretien du jardin ou de la chaudière. Il est considéré aux yeux des affaires fiscales comme le propriétaire. Il est donc tenu de payer la taxe foncière. 

Dans le cas où le bien se situe dans une copropriété, il a un statut de « propriétaire ». Il participe donc aux assemblées générales. Il est également tenu de disposer d’une assurance habitation complète couvrant les divers sinistres possibles. Retenez également que le non-paiement des charges du logement par le locataire peut induire une résiliation de son contrat.

Les obligations du vendeur

Pendant un contrat de location-vente, les grosses réparations du logement incombent au vendeur. Il ne dispose pas du bien étant donné qu’il est placé sous la gestion du locataire-acquérant pendant une durée précise. Pendant la durée du contrat, même si les frais ne sont pas à sa charge, le vendeur demeure le garant des paiements des diverses charges du logement.

Les avantages de la location vente

La location-vente présente des avantages non négligeables. Le tout premier et d’ailleurs le plus important est qu’il s’agit d’un type de vente parfaitement encadré par la loi. De même, le taux de la TVA est grandement revu à la baisse au moment de la vente. Le coût total de la transaction est soumis à une TVA de 5,5% au lieu de 19,6% comme pour la plupart des transactions immobilières. L’acquéreur et le vendeur peuvent donc faire des économies non négligeables.

La taxe foncière est également exonérée pour le logement pendant une quinzaine d’années tant que le locataire-acquérant demeure propriétaire du bien. S’il décide de vendre le bien avant les 15 ans, le nouveau propriétaire ne bénéficiera pas de cette exonération.

La location vente constitue une solution d’achat assez avantageuse pour les personnes disposant d’un budget assez réduit et étant dans l’impossibilité de fournir un apport personnel. Elle permet également aux propriétaires de trouver plus vite et plus facilement des acquéreurs pour leur bien.

2 Commentaires

  1. Bonjour je serais intéressé pour plus d’informations merci

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