En partie responsables du fait que le parc immobilier français représente 45 % de la consommation énergétique finale du pays, 60% de la consommation de chauffage et 27% des émissions de gaz à effet de serre, les bâtiments en copropriété représentent indubitablement un domaine clé de la transition énergétique ainsi que de la lutte contre le réchauffement climatique. Cela n’a rien de surprenant puisque certains d’entre eux ont été bâtis avant même l’apparition de la toute première règlementation thermique.
Ainsi, dans l’optique de décarboner et rendre plus écoresponsable la part des logements en copropriété dans le parc immobilier métropolitain tout en améliorant sa performance énergétique, la loi de la transition énergétique pour la croissance verte votée en 2015 contraint tout propriétaire de logements dont la consommation énergétique primaire est supérieure à 330 kWh/m²/an (équivalent de l’étiquette énergie G ou F du diagnostic performance énergétique) à rénover énergétiquement leur bâtiment avant 2025. Qui plus est, toutes les copropriétés sont dans l’obligation d’embarquer des travaux d’isolation thermique lors d’une opération de rénovation importante (ravalement de façade important, réfection de toiture, aménagements qui visent à augmenter les m² habitables…). La même loi exige l’individualisation des frais de chauffage pour chaque copropriété consommant annuellement plus de 80 kWh/m².
Au cours de cet article, nous allons surtout nous focaliser sur ce qu’une copropriété doit entreprendre pour réaliser un projet de rénovation énergétique, qu’elle soit soumise ou non à l’obligation de faire réaliser les travaux en découlant.
Rénovation énergétique : définition et importance pour une copropriété
La rénovation énergétique encadre tous les travaux visant à améliorer la performance énergétique d’un bâtiment et induisant par conséquent une réduction des consommations énergétiques et de l’empreinte carbone. En d’autres mots, elle constitue un geste aussi économique qu’écologique. Parmi les différents travaux de rénovation énergétique figurent l’isolation thermique et calorifugeage, le remplacement du système de chauffage, l’installation d’équipements de régulation du chauffage, le lamping (remplacement des lampes énergivores, mise en place d’un dispositif de ventilation performant), la rénovation des portes et fenêtres, la pose de panneaux solaires (photovoltaïques et/ou thermiques), etc.
Conscient de l’important gisement d’économies énergétiques qu’offre le secteur du bâtiment et souhaitant pour cela ramener le parc au niveau BBC d’ici à 2050, le gouvernement a déployé plusieurs milliards d’euros autour de nombreux dispositifs de soutien financier fléchés sur la rénovation énergétique des bâtiments.
Cela dit, bien que les travaux de réhabilitation énergétique génèrent des coûts conséquents, tous ceux qui désirent se lancer, y compris les copropriétés, pourraient prétendre à ces aides financières et réduire au maximum leur reste à charge. Dans tous les cas, réalisée par des experts en maîtrise d’énergie comme hellio.com, la rénovation énergétique permet à toute copropriété de se conformer à l’actuelle règlementation environnementale (RT 2012) avec à la clé :
- Une baisse drastique des gaspillages d’énergie
- Des économies substantielles sur la facture énergétique
- Une baisse significative des charges de copropriété
- Un meilleur confort thermique en toute saison
- Un confort acoustique sans faille
- Une amélioration de la salubrité des parties communes
- Un gain de valeur immobilière générée par une meilleure étiquette énergie
- Un impact environnemental moindre
- Une réduction de la dépendance aux fournisseurs d’électricité (en cas d’autoconsommation photovoltaïque)
- Un accès aux bonus MaPrimeRénov’ « BBC » ou « sortie de passoire », etc.
Gros plan sur les particularités d’une copropriété
Le terme « copropriété » se rapporte en principe à un immeuble qui s’étend en hauteur (copropriété verticale) ou un groupe de maisons individuelles (copropriété horizontale) dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes (copropriétaires). Chaque copropriétaire possède un ou plusieurs lots constitués d’une partie privative ainsi que d’une quote-part des parties communes (exprimées en tantièmes). Conformément à l’article 3 de la loi de 1965, ces dernières comprennent notamment le gros œuvre, les espaces verts, les passages, les voies d’accès et les corridors.
Dès sa naissance, une copropriété (verticale et horizontale) donne automatiquement naissance à un syndicat des copropriétaires, une personnalité juridique regroupant l’ensemble des copropriétaires et représentée par un syndic de copropriété. Élu en assemblée générale, ce dernier est une personne morale ou physique (bénévole) ayant le rôle d’un organe exécutif. Il s’occupe de la gestion financière et administrative de la copropriété tout en garantissant la bonne tenue de l’immeuble. Cela dit, il est habilité à convoquer des travaux urgents s’il pense que ces derniers s’avèrent indispensables ou légalement imposés. Parmi ces travaux figure bien entendu la rénovation énergétique.
Comment se décide une rénovation énergétique en copropriété ?
Au sein d’une copropriété, une réhabilitation énergétique s’en tient généralement aux parties communes. Toutefois, elle peut de surcroît intégrer des travaux d’intérêt collectif sur certaines parties privatives.
En vertu de la loi de la transition énergétique pour la croissance verte, l’ensemble des travaux affectant les parties communes et débouchant sur des économies énergétiques doivent être votés à la majorité absolue selon les dispositions de l’article 25 de la loi de 1965. Cela dit, pour être validés, ils doivent obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires (absents, représentés et présents). Quant à ceux d’intérêt collectif touchant les parties privatives, ceux-ci sont votés en assemblée générale, toujours à la majorité absolue de l’article 25, et doivent être réalisés aux frais exclusifs du copropriétaire du ou des lots concernés. Parmi ces travaux d’intérêt général, on cite entre autres l’isolation des parois vitrées qui donnent sur l’extérieur, l’installation ou le remplacement de dispositifs d’équilibrage ou de régulation, la régulation des émetteurs de froid ou de chaleur, la pose de compteurs individuels.
Rénovation énergétique en copropriété : par où commencer ?
Dans le but d’identifier les différents travaux visant à améliorer les performances énergétiques de l’immeuble ou du groupe de maisons individuelles en copropriété et qui seront par la suite soumis au vote des copropriétaires en assemblée générale, le syndic, le conseil syndical ou l’un des copropriétaires doit faire réaliser un bilan énergétique. Ce dernier peut, selon le cas, se présenter sous la forme d’un DPE, d’un audit énergétique ou encore d’un DTG (diagnostic technique globale). Le syndic/conseil syndical/copropriétaire peut porter cette décision à l’ordre du jour. Elle sera ensuite votée à la majorité simple selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Considérée comme la majorité la plus facile obtenir, elle ne requiert que la majorité des tantièmes des copropriétaires représentés ou présents lors de l’assemblée générale.
Une fois le bilan effectué, de quelque nature qu’il soit, il est dans l’intérêt de la copropriété de faire appel aux services d’un acteur de référence de la maîtrise d’énergie. Ce dernier peut proposer un accompagnement à plusieurs niveaux, allant du choix des travaux ainsi que leur organisation par ordre de priorité au choix rigoureux des artisans RGE qui interviendront sur le chantier, en passant par la mobilisation des aides permettant de faire baisser au maximum le coût des travaux, l’assistance à maîtrise d’ouvrage… Le syndic peut également confier à ce prestataire la réalisation de bilan énergétique du bâtiment, ou encore la présentation de tous les travaux en assemblée générale.
Parmi les aides financières auxquelles la rénovation énergétique donnerait droit figurent : MaPrimeRénov’ (combinaison du CITE et du programme Habiter Mieux de l’Anah, le dispositif des certificats d’économie d’énergie (CEE), la TVA à taux réduit, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), subventions de l’ANAH dédiées aux copropriétés les plus fragiles, prêts octroyés par la CAF, etc.
Dès que le projet aura obtenu la majorité absolue des copropriétaires, les travaux sélectionnés peuvent s’opérer. L’équipe de professionnels certifiés sélectionnés par l’expert en maîtrise d’énergie veillera à ce que la réhabilitation énergétique soit conforme aux règlementations thermiques en vigueur et, une fois réalisée, puisse permettre à chaque copropriétaire de profiter de tous les avantages cités plus tôt (économie d’énergie, valorisation de l’immeuble, etc.).
