Conformément aux exigences réglementaires, une maison à louer doit subir en amont certains diagnostics (obligatoires ou non) qui servent à déterminer si le logement offre un cadre de vie décent. Les résultats de ces études doivent ensuite être présentés au locataire dans un dossier unique lors de la signature du contrat de bail. Selon l’année d’obtention du permis de construire, le nombre de certificats à obtenir peut varier. Découvrez dans cet article les principaux diagnostics immobiliers à réaliser au moment de louer une maison.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
L’une des principales composantes du dossier de diagnostic technique (DDT) d’un logement à louer est le diagnostic de performance énergétique (DPE). C’est un diagnostic immobilier qui permet de déterminer la quantité de gaz à effet de serre émise par un logement ainsi que la quantité d’énergie qu’il consomme. À la fin du diagnostic, une étiquette est attribuée au logement sur une échelle allant de A à G. La classe A regroupe les biens immobiliers les moins énergivores, tandis que la classe G est le niveau le plus bas en matière de performance énergétique.
Avec les résultats de cette étude, le locataire peut être fixé sur ce qui l’attend une fois le contrat de bail signé. Il peut par exemple estimer avec précision le montant de ses futures factures d’électricité.
Le DPE a une durée de validité de 10 ans et son coût dépend de la surface à diagnostiquer. Il est obligatoire, peu importe la date de construction de votre maison.
Le DPE ne doit en aucun cas être réalisé par le propriétaire lui-même. En effet, les critères d’évaluation sont en perpétuelle évolution. Il est donc obligatoire de faire appel à un diagnostiqueur certifié formé pour réaliser ce type d’intervention.
En tant que bailleur, si vous ne réalisez pas le DPE avant la signature du contrat de bail et que le locataire s’en rend compte plus tard et porte plainte, le montant du loyer peut être revu à la baisse. Vous pouvez également écoper d’une amende de 300 000 euros.
Location d’une maison : le diagnostic Surface habitable
Afin de lutter contre les exclusions et assurer la protection des locataires, la Loi Boutin a instauré en 2009 le diagnostic surface habitable pour la location de logement. Il permet de déterminer la surface de plancher qui sera réellement utile au locataire. Il faut donc soustraire la surface occupée par les escaliers, les cloisons, les murs… Peu importe l’année d’obtention du permis de construire, ce diagnostic est obligatoire, mais il ne concerne pas les locations saisonnières ou meublées.
A priori, la durée de vie du mesurage Loi Boutin est illimitée. Mais il peut être de nouveau effectué si des travaux de rénovation pouvant affecter la superficie disponible sont réalisés.
Le diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP)
Anciennement dénommé ERNT (État des Risques Naturels et Technologiques), puis ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques), l’ERP a pris son appellation actuelle en août 2017. Ce certificat permet d’informer le futur locataire sur les risques sismiques qui existent dans la zone où se trouve le bien immobilier. Il fournit également de précieuses informations concernant les risques chimiques (pollution des sols, proximité d’une usine…).
La réalisation de ce diagnostic dépend de quelques critères. En effet, certaines maisons, en raison de leur localisation géographique, peuvent ne pas nécessiter un diagnostic ERP. D’autres, par contre, y sont systématiquement soumises. Par exemple, le diagnostic est obligatoire lorsque la maison est bâtie dans une zone de sismicité 1. Il en est de même si elle est située dans une zone qui possède un Plan de Prévention des Risques naturels, miniers ou technologiques.
Les logements situés dans les zones à fort potentiel radon doivent aussi nécessairement être soumis à l’état des risques et pollutions. Le diagnostic a une validité de 6 mois et peut être réalisé par le propriétaire lui-même. Pour cela, il suffit de se rendre sur la plateforme officielle du gouvernement et de télécharger le formulaire État des risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués). Il faut ensuite le remplir et en fournir une copie signée au potentiel locataire.
Le constat de risques d’exposition au plomb (CREP)
Le plomb a longtemps été utilisé dans la construction des maisons. Avant 1949, les peintures qui recouvraient les murs des constructions en contenaient. Mais à cause de sa toxicité, son utilisation est strictement interdite depuis plusieurs années.
Les nouvelles maisons ne contiennent donc plus aucune trace de plomb. De ce fait, seules les anciennes maisons, c’est-à-dire, celles qui ont été construites avant le 1er janvier 1949 doivent être soumises au diagnostic Plomb. Ce dernier permet de savoir si des résidus de ce matériau hautement toxique sont présents dans certains composants de la construction. Lorsque le diagnostic est négatif, le certificat du CREP a une durée de validité illimitée.
Lorsqu’il est positif, le diagnostic est valide pendant 6 ans.
Le diagnostic électrique dans le cadre d’une location immobilière
Pour une maison dont l’installation a été faite il y a plus de 15 ans, le diagnostic électrique doit obligatoirement être réalisé. En effet, ce diagnostic a pour but d’évaluer les risques électriques de la maison. Ainsi, le locataire est informé des risques auxquels il sera confronté. À compter de sa date de réalisation, le diagnostic électrique est valide pour 6 ans.
Le diagnostic gaz
À l’instar du certificat électrique, le diagnostic gaz n’est obligatoire que lorsque la maison dispose d’une installation de gaz naturel datant de plus d’une quinzaine d’années. C’est un diagnostic réalisé pour vérifier la conformité des installations avec les normes en vigueur. Après la vérification, le certificat qui est délivré est valable 6 ans.
Le diagnostic termites
Le diagnostic termites renseigne sur la présente d’insectes rongeurs de bois dans une maison. Il n’est pas systématiquement obligatoire. En effet, il existe des zones qui sont plus exposées que d’autres. Ainsi, si la maison à louer se trouve dans une zone à risques, un arrêté préfectoral le spécifiant vous obligera à réaliser ce diagnostic. Par ailleurs, il ne concerne pas que les maisons réalisées exclusivement en bois.
En résumé, les diagnostics immobiliers à effectuer pour louer une maison sont nombreux : ERP, CREP, DPE, mesurage Loi Boutin. Ils doivent être réalisés par des professionnels certifiés. Cela permettra aux potentiels locataires d’avoir toutes les informations dont ils ont besoin pour prendre une bonne décision.
