Investissement locatif : comment payer moins d’impôts ?

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Investir dans l’immobilier est devenu une véritable mode. En effet, il ne revient pas très cher pour quelqu’un d’acheter un appartement puis de le louer pour payer moins cher. C’est également un moyen pour vous de pouvoir reprendre le bien si vous en avez un jour la nécessité.  Cependant, il n’y a rien de pire que de se lancer dans un investissement qui finit par vous couter plus cher que ce qu’il ne vous rapporte. Nous allons donc vous expliquer comment faire pour payer moins d’impôts sur le bien que vous louez.

Qu’est-ce-qu’un investissement locatif ?

C’est un investissement que l’on appelle aussi : « investissement immobilier locatif ». Il consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer. Il se loue pendant un certain temps, c’est pourquoi on parle de bail. Il permet d’obtenir une rentabilité des investissements grâce aux revenus locatifs ou bien à la revente du bien. Un bien immobilier locatif peut être neuf ou ancien. Il peut s’agir de tous types de logements : un appartement ou bien une maison. Il est possible d’investir dans un bien meublé ou bien non-meublé.

Vous pouvez par exemple choisir d’investir dans le locatif à Bordeaux qui est une ville particulièrement attractive étant donné qu’elle est proche de la mer. Pour ce faire, il vous suffit de chercher sur Internet des sites d’investissement locatif bordeaux. Vous allez pouvoir trouver de belles opportunités.

Choisir un régime fiscal qui abaisse les impôts

Le montant des impôts que vous devez payer lorsque vous investissez dans un bien locatif dépend en grande partie du régime fiscal que vous allez choisir en fonction du type de location. Il est donc important de choisir l’imposition la plus basse sur vos revenus locatifs suivant si vous louez vide ou louer meublé.

Location vide : le régime micro-foncier

C’est un régime simplifié d’imposition des revenus fonciers. Il s’agit plus précisément d’une réduction forfaitaire de 30% qui s’applique aux différentes charges liées à la location. Elle s’effectue sans aucune différenciation de montant. Il est applicable à tous les investisseurs dans le locatif dont les revenus ne dépassent pas les 15 000 euros par an. Il est donc important de savoir quelles sont les différentes charges déductibles qui sont intégrées à la déclaration fiscale.

Voici les charges déductibles :

  • Les diverses charges de copropriété : elles concernent l’entretien de la location ainsi que le service de conciergerie
  • Les frais de gestion locative : ils correspondent à la mise en location du bien, aux honoraires de gestion locative ainsi qu’aux frais d’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie
  • Les intérêts d’emprunt : ils correspondent à la somme que vous avez versés pour financer l’acquisition de la location
  • Les différentes primes d’assurance habitation locataire : elles vous permettent de protéger votre bien contre les dommages non-couverts par celle de votre locataire
  • Les travaux de rénovation et d’entretien : cela concerne tous les travaux qui incluent les peintures et le nettoyage des taches sur les murs.

Location meublée : le régime du Micro-BIC

Il a un principe de fonctionnement qui se rapproche de celui du régime du micro-foncier. En effet, il repose également sur un système d’abattement sur les loyers que vous allez percevoir. Cependant, le taux est un peu plus élevé que celui du régime micro-foncier des locations vides. En effet, il s’élève à 50 % des revenus locatifs. Il existe néanmoins une petite exception pour la location de bien meublé de tourisme. Le taux d’abattement s’élève à 71 % pour ce type de bien. Il est applicable jusqu’à 72 600 euros de loyer par an.

Voici les différentes spécificités :

  • La nature des bénéfices : ils sont considérés comme étant des revenus industriels et commerciaux. Ils n’ont donc pas le statut de revenus fonciers
  • Toutes les durées de location concernées : il s’utilise aussi bien pour les locations étudiantes pour 9 mois que pour les locations sur le long terme
  • Un avantage pour la déclaration de revenus : il permet de reporter toutes les entrées et sorties d’argent liées à la location du bien immobilier sur votre déclaration de revenus
  • l’élaboration d’un livre de recettes : il doit inclure tous les loyers payés sur l’année par votre locataire
  • Tenir un registre annuel des achats : vous devez regrouper toutes les dépenses effectuées pour l’achat de votre bien immobilier

Créer une société civile immobilière

C’est une structure juridique qui est constituée de deux personnes. Elles ont toutes les deux le statut d’associé. Elles ont donc la possibilité de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Par ailleurs, chaque associé va recevoir des parts sociales qui dépendront de son apport personnel. Elles disposent de statuts qui permettent de définir les modalités de prise de décision. Deux lois du nom de Pinel et Malraux sont des dispositifs de défiscalisation pour une SCI. Il est important de comprendre comment ils fonctionnent :

  • Une unique condition : la réduction d’impôts se fait uniquement lors de la mise en location d’un logement vide
  • Le montant de la réduction d’impôts : l’avantage fiscal accordé est de 21 % en loi Pinel et de 30% en loi Malraux
  • La transmission de la SCI : vous allez pouvoir bénéficier d’un abattement de 100 000 euros lors de la donation de la société à vos enfants
  • La réduction des frais de son revenu imposable : elle permet de réduire les frais liés aux travaux ouvrant droit à crédit d’impôt, les frais de gestion, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt ou encore la taxe foncière
  • Une augmentation de votre capacité financière : elle va vous permettre de mieux organiser votre patrimoine financier

Il est possible de payer facilement moins d’impôts en vous engageant dans un investissement locatif. Deux possibilités s’offrent à vous : opter pour un régime fiscal adéquat ou bien créer une société civile immobilière.

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