Calculer la valeur d’un investissement immobilier avec le rendement locatif

Rendemement immobilier

Le rendement locatif, c’est une donnée qui s’exprime en pourcentage et qui vous permet d’avoir une idée de la rentabilité globale de votre investissement. En comparant le coût d’achat de l’appartement et le prix du loyer, vous pouvez obtenir le « taux d’intérêt » que ce placement vous offre. Cependant, il existe différentes formules et elles ne calculent pas toutes exactement la même chose.

Le rendement locatif brut

Calculer le rendement locatif brut d’un appartement est vraiment très simple et vous pouvez le faire dès lors que vous connaissez le coût total de l’achat et le loyer que vous pourriez en tirer. Vous pouvez donc effectuer ce calcul facilement avant d’acheter pour vous faire une idée de la qualité de l’investissement que représente ce logement.

Pour faire ce calcul, il suffit de connaître le montant d’un an de loyer (un mois de loyer multiplié par douze) et le diviser par le coût total de l’achat (frais d’agence et de notaire inclus). Ensuite, vous multipliez le tout par cent et vous obtenez votre pourcentage.

Pour un appartement acheté 150 000 € et loué 500 € par mois, on obtient donc la formule suivante :

([500 x 12]/150 000) x 100 = (6 000/150 000) x 100 = 0,04 x100 = 4

Le rendement locatif est donc de 4 %. L’achat de cet appartement représente alors un investissement avec taux d’intérêt de 4 %. Pour 100 € investis, vous gagnez 4 euros. C’est donc un bon taux.

Le rendement locatif net

Cependant, le calcul du rendement locatif n’est pas toujours aussi simple. La formule que nous venons de vous décrire est celle du rendement brut et elle est très souvent utilisée par les agents immobiliers pour mettre en avant le potentiel d’un investissement immobilier. Le seul problème, c’est que cette formule ne prend pas en compte de nombreux éléments d’un investissement de ce genre.

Effectivement, dans le calcul du rendement locatif brut, les frais d’agence et de notaire ne sont pas toujours prix en compte. En plus, ce calcul ne prend presque jamais en compte d’autres frais, comme les charges de l’immeuble, les coûts d’entretien et de rénovation, le coût d’une mise en location (rédaction du bail, visites, etc.). On préférera donc un calcul du rendement net avec une formule aussi appelée la méthode Larcher.

Cette méthode utilise à peu près la même formule que le calcul du rendement brut, mais en ne comptant que 9 mois de loyer par an. Toujours pour le même appartement, on obtient donc la formule suivante :

([500 x 9]/150 000) x 100 = (4 500/150 000) x 100 = 0,03 x 100 = 3

Le rendement locatif perd donc un point et on est désormais plus proche de la réalité.

Pourquoi est-il important de calculer le rendement locatif ?

Le calcul du rendement locatif est une information essentielle que chaque investisseur potentiel devrait prendre la peine de calculer avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier. Calculer le rendement locatif d’un appartement vous permet de réaliser un investissement le plus rentable possible et de réduire considérablement les risques de votre achat.

À une époque où les taux d’intérêt des différents plans d’épargne proposés par les banques sont extrêmement bas, les particuliers se tournent massivement vers l’investissement locatif pour épargner efficacement et rapidement de l’argent. Cependant, il ne sert à rien de déployer tous les efforts nécessaires à l’achat d’un bien immobilier pour vous retrouver ensuite avec un rendement locatif inférieur aux taux d’intérêt d’un compte épargne.

Par ailleurs, l’immense avantage du calcul du rendement locatif net, c’est qu’il vous permet, avec très peu d’informations, d’avoir une idée assez précise de l’intérêt que vous avez à investir dans un bien immobilier plutôt que dans un autre. Avant même de contacter une agence immobilière, vous pouvez faire ces calculs juste en connaissant le prix du bien et le loyer moyen dans le quartier.

Ce que le calcul du rendement locatif ne prend pas en compte

Bien qu’il soit très utile, le calcul du rendement locatif ne prend pas en compte un certain nombre d’éléments importants. D’abord, il y a évidemment votre taux d’imposition. Puisqu’il varie d’un ménage à l’autre, il est très difficile de le prendre en compte, mais ce nouveau revenu augmentera vos impôts et vous pouvez le prendre en compte.

Dans le même genre, le calcul du rendement locatif ne prend pas en compte la taxe foncière ni les intérêts que vous remboursez sur votre crédit immobilier. Cependant, une fois que vous connaissez tous ces montants, vous pouvez simplement les retirer au montant des douze mois de loyer et utiliser la même formule pour connaître le montant exact du rendement locatif de votre bien.

Comment améliorer le rendement locatif d’un appartement

Il est possible d’améliorer le rendement locatif d’un bien. Vous pouvez, évidemment, négocier pour diminuer le coût du bien. Vous pouvez négocier le prix de l’appartement, mais aussi négocier un crédit plus avantageux auprès de votre banque. Cela ne diminuera pas le loyer et vous augmenterez donc votre rendement locatif.

Par ailleurs, si vous faites des travaux, vous pouvez également en réaliser une partie vous-même pour en réduire le coût. Comme pour le reste, cela augmentera le rendement locatif. Enfin, vous pouvez également améliorer suffisamment l’appartement pour espérer pouvoir en augmenter le loyer. Restez tout de même raisonnable si vous voulez trouver un locataire.

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