Défiscalisation immobilière : le dispositif Cosse comme alternative au dispositif Pinel

Dispositif Cosse

Nous vous parlons aujourd’hui de défiscalisation immobilière avec le dispositif Cosse, moins répandu que le dispositif Pinel, mais qui gagne à être connu. Gros plan sur cette mesure en plein essor.

Le dispositif Cosse comme alternative au dispositif Pinel

En matière de défiscalisation immobilière, on connait tous le dispositif Pinel, que l’on peut découvrir sur le site https://www.defiscalisation-france.fr/. Ce dispositif est le plus répandu dans le domaine et a déjà fait de nombreux adeptes. Mais il existe aussi le dispositif Cosse, aussi connu sous le nom de dispositif « Louer abordable ». D’aucun pourrait penser que s’il est moins connu, c’est parce qu’il marche moins bien. Or, cette idée préconçue est erronée.

Il faut comprendre que le dispositif Cosse n’est ni mieux, ni moins bien que le dispositif Pinel ; il est tout simplement différent. Les investisseurs de l’immobilier pensent souvent au neuf et ont souvent tendance à oublier qu’on peut effectivement avoir recours à une défiscalisation pour un bien déjà présent dans son patrimoine, et ce en le louant moins cher et sans obligatoirement y faire de travaux. C’est le but du dispositif Cosse, mis en place par Emanuelle Cosse, Ministre du logement sous la présidence de François Hollande en 2017.

Une défiscalisation immobilière au pro rata plutôt qu’à taux fixe

Le dispositif Cosse concerne donc les logements « anciens », et ce sur toute la France, contrairement au dispositif Pinel qui concerne les logements neufs ou rénovés à neuf, et qui est dorénavant réduit à certaines zones de la France. Son mécanisme de défiscalisation est également différent de par le fait qu’il vise à réduire le revenu catégoriel, c’est-à-dire que l’on utilise une technique fiscale destinée à réduire les revenus fonciers perçus par les loyers, qui peuvent parfois représenter une perte, surtout dans le cas de travaux importants réalisés dans le logement en question.

Dans le cadre du dispositif Pinel, la défiscalisation est donc finale. Par exemple, si vous payez 8000€ d’impôts, il vous sera attribué une défiscalisation annuelle fixe sur ce montant. Alors que le dispositif Cosse permet de réduire le montant déclaré aux impôts : le bénéfice ou la perte sur les loyers sont calculés différemment. Par exemple, si vous louez un pavillon à 6000€ à l’année, avec une taxe foncière d’environ 400€, il vous sera imposé sur un bénéfice de 5600€ en temps normal. Avec le dispositif Cosse, si vous décidez de louer votre bien moins cher dans une zone à forte demande, vous pouvez demander un abattement des charges entre 15% et 85%, en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement.

Plus besoin d’acheter neuf pour prétendre à une défiscalisation

Le dispositif Cosse différencie 3 types de loyers en fonctions des zones :

  • le loyer intermédiaire,
  • le loyer social,
  • le loyer super social.

Donc, plus le propriétaire louera son bien à un loyer réduit (proportionnellement aux prix du marché dans la zone concernée), plus il pourra demander un abattement important sur ses charges. Cet abattement ne compensera pas forcément le manque à gagner engendré pas la baisse du loyer, mais il permet une défiscalisation sur un logement déjà acquis, contrairement au dispositif Pinel qui ne concerne que les logements qui viennent d’être achetés.

Il faut donc comprendre que ce dispositif permet à des propriétaires de bénéficier d’une défiscalisation sans avoir à investir dans un nouveau logement, idée dont nombreux d’entre nous n’avions pas encore conscience jusque-là.

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