La Garantie financière d’achèvement fait écho, en droit français, à l’obligation de l’ArticleL.261-1, en accord avec le Code de la Construction et de l’habitation (CCH), donnant à l’acquéreur la garantie qu’en cas de défaillance du promoteur, le financement de l’achèvement de l’immeuble sera assuré. En plus de cette garantie, depuis le 1er janvier 2015, la législation oblige le promoteur à fournir une garantie extérieure. Quels sont les droits et devoirs des acquéreurs et des promoteurs dans le cas de l’achat/vente d’un bien pas encore construit ? Cet article répond à vos questions.
La GFA sous toutes ses formes
L’immobilier neuf offre aux acquéreurs, grâce à un cadre juridique très encadré de nos jours, de multiples garanties intéressantes. Le contrat de réservation, établi selon le code de la construction et de l’habitat, contient et formalise, une fois les signatures apposées, ces garanties fournies lors de l’achat d’un bien neuf.
La Garantie Financière d’Achèvement a une durée d’un an à partir de la date de réception des travaux. Elle a pour but de fournir une garantie légale contrôlant l’accomplissement des travaux des constructeurs et entrepreneurs. Cette garantie est presque toujours obligatoire. Elle est demandée, dans tous les cas, par les organismes de crédits afin de faire face à la demande de prêt dans le cas où le constructeur ne puisse pas terminer la construction.
Cette garantie s’applique à tous les vices de réparation signalés par le maître d’ouvrage. Cette démarche peut être effectuée soit par lettre recommandée, soit par des réserves mentionnées au procès-verbal de réception. Par conséquent, les malfaçons, défauts et réalisations non conformes, ainsi que les travaux non achevés ou effectués, feront l’objet de cette garantie.
Les autres garanties de l’immobilier neuf
Acheter et vendre dans l’immobilier neuf suppose d’autre garanties que le GFA. Elles sont ici présentées.
- La Vente en l’Etat d’achèvement (VEFA) : cette loi oblige le promoteur du projet immobilier à se munir de la GFA. Cette VEFA est, en fait, un contrat « par lequel le vendeur transfère immédiatement ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes » (article 1601-3 du Code civil).
- La Garantie bancaire de remboursement : elle vous aide à être remboursé entièrement de toute somme que vous auriez avancée dans le cas d’une clause suspensive (exemple : refus de prêt), dans le cas où vous changiez d’avis et vous rétractiez dans un délai de 7 jours suivant la signature du contrat, mais aussi dans le cas où le chantier ne démarrerait pas à la date convenue par le contrat.
- La Garantie de livraison, (se référant à l’Article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation) : ici, ce sont les constructeurs et entrepreneurs qui sont légalement obligés de souscrire une garantie de livraison auprès d’un établissement de crédit. Cette garantie couvre alors l’entreprise constructrice et le maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux inscrits dans le contrat, à prix et délais convenus (par exemple : la construction n’est pas livrée en temps et heure, le constructeur est placé en redressement judiciaire, etc.)
La Garantie d’achèvement extrinsèque
Dans le cadre d’une VEFA, le promoteur bénéficie des appels de fonds versés par les futurs propriétaires du projet immobilier, à savoir 35% du prix de vente à l’achèvement des fondations, 70% du prix de vente à la mise hors eau et 95% du prix de vente à l’achèvement de l’immeuble. En contrepartie, l’acquéreur (ou futur propriétaire) va disposer d’une GFA extrinsèque donnée par une compagnie d’assurance, un établissement de crédit ou encore une société de caution mutuelle. Cette garantie donnée par un tiers, le garant, est appelée extrinsèque (extérieure). Cette garantie est désormais la norme.
La Garantie d’achèvement intrinsèque
Au contraire de la précédente, cette garantie n’est pas délivrée par un tiers, mais « résulte de l’existence de conditions propres à l’opération » (Article R 261-18 du CCH), c’est-à-dire dans le cas où l’immeuble est hors d’eau et grevé d’aucun privilège ou hypothèque, ou dans le cas où les fondations de l’immeuble sont achevées, que le financement est assuré à hauteur de 75% avec les fonds propres et les crédits et contrats de réservations signés.
